Solo he estudiado economía un curso utilizando el manual del premio nobel Paul Samuelson, que explicaba la formación de los mercados y reconocía que no existía mercados perfectos.
Por eso caso todos los mercados de una forma u otra son mercados regulados. Repaso en esta reflexiones las impefecciones del mercado de la vivienda español, que ha convertido lo que era un derecho constitucional en un medio de inversión financiera.
El principal desajuste del mercado de la vivienda ea la desigualdad creciente, que impide la emancipación de los jóvenes y pone incluso en peligro la vivienda en alquiler de los mayores.
Factores especulativo
Oferta insufiente y especulativa
En la vivienda la oferta es inelastica no sen pueden construir de inmediato tantas viviendas como requiere en cada momento la demanda.
Antes de 2008 en España se construían más viviendas que en Alemania, sin que los precio bajaran por distintos factores especulativos. La ley del suelo de Aznar permitía edificar prácticamente en cualquier lugar, sin consideración de las condiciones ambientales o la existencia de servicios.Cuando la burbuja estalló las estructuras a medio terminar quedaron en medio de la nada.
Además los bajos tipos de interés y una política poco prudente de los bancos permitió hipotecarse, incluso por encima del precio de la vivienda.
La explosión de la burbuja se lleva por delante no solo la vida de miles de familias y trajo una crisis bancaria que hoy todavía pagamos. Además arrasó la industria de la construcción.
Y aunque entonces la población no crecía como ahora los precios no bajaron. Así que no, los precios necesariamente no bajan cuando la oferta supera a la demanda.
Los reducidos parques de viviendas sociales de ayuntamientos y comunidades se vendieron para enjugar los défits a precios irrisorios a fondos de inversión especulativos («fondos buitre») que novaron los contratos y elevaron las cuotas muy por encima de las anteriores, lo que supuso que muchos de los inquilinos no pudieran pagarlos. Además en algunos casos se vendieron edificio enteros a otros fondos.
Es claro que ahora después de un crecimiento de 5 millones de personas hay un déficit de vivienda. Todas las administraciones proponen planes de construcción que luego no cumplen. Una parte de la oferta sale del mercado por razones de especulación financiera. Llegan capitales extranjeros que compran primero pisos de lujo y luego todo tipo de pisos como inversión. Los pisos van subiendo en cascada. Una parte significativa sale del mercado y se convierten en alquileres turísticos (que hacen la vida imposible a los vecinos) o de temporada.
Los «pisos de protección oficial» fueron transferidos a los particulares y entraron en el mercado libre.
Demanda con limitados recursos
Tradicionalmente en España se ha buscado la vivienda en propiedad. La falta de vivienda después de la guerra llevó al franquismo a dos políticas: la prorroga automática de los alquileres (LAU, renta antigua) y construcción de barrios obreros de edificación de baja calidad.
Boyer liberaliza el mercado y termina con las prórrogas automáticas, ello junto con la necesidad de absorver la infravivienda y las facilidades fiscales producen un boom inmobiliario. El mercado de la vivienda en alquiler cae drásticamente.
Después de la explosión de la burbuja, se vuelve al mercado del alquiler. La demanda se ve condicionada por los bajos sueldos y la precariedad laboral.
En la medida que los precios suben de la compra se pasa alquiler. Y los alquileres suben y las condiciones se hacen más drásticas (exigencia de varios meses de fianza y comisiones y facilidades para el lanzamiento).
Las situaciones de precariedad y bajos salarios sobre todo de los jóvenes hace imposible comprar una vivienda y hasta vivir de alquiler y aparecen situaciones patológicas como el alquiler por habitaciones.
Así se llega a una situación insostenible y la imágenes simbólicas de una anciana desalojada de su casa por los antidisturbios ha llevado a una explosión social.
Intervenciones en el mercado
La Ley de la Vivienda del gobierno de Pedro Sánchez permite intervenciones limitadas en las llamadas «zonas tensionadas», declaración que corresponde a las comunidades autónomas, algo que no han hecho las comunidades gobernadas por el PP. Una de las medidas que permite la ley es la limitación de precio de alquileres. Los defensores del mercado sostienen que medidas tales reduce la oferta;pero la Generatitat de Catalunya que ha aplicado estas medidas y tiene un registro oficial de alquileres asegura que la oferta no se ha resentido.
Los Decreto-Leyes que el 2 de octubre se someterán a la convalidación del Congreso suponen importantes intervenciones. El primero son medidas limitas en el tiempo y es dudoso que vaya a cambiar en profundidad el mercado. Si lo haría si se convalida el segundo decret-ley que establece la prorroga automática de los contratos, aunque se pudiera revertir con una indemnización de un año de renta.lo que supondría es que en situaciones especulativas se optaría por esta solución indemnizatoria.
La mejor intervención sería la construcción de vivienda social de alquiler y propiedad, usando la colaboración público-privada. mediante herramienta fiscales.
Es urgente la eliminación de los alquileres turísticos.
Equilibrio del mercado
La intervención tiene que lograr un equilibrio entre el derecho humano y constitucional y el derecho a la propiedad. Solo tiene sentido expropiar en casos extremos.
El propietario tiene que tener derecho a un rendimiento razonable de su propiedad. Muchas personas mayores tienen que alquilar o usar fórmulas como la hipóteca inversa para pagar una residencia.
Las prórrogas de los contratos no supone una limitación a la propiedad, sino una medida anti especulación. La prórroga podría negarse cuando el propietario necesitara para sí o para un familiar el piso (LAU 1964). El contrato se podría rescindir en cualquier momento no solo por impago, pero también por deficiente mantenimiento; que igualmente debiera ser exigible al casero.
Reforma estructural
Perdón porque sin. querer me estoy convirtiendo en sugerente de legislación.
La reforma esencia tendría que ser contra la desigualdad creciente.
Como cierre os dejo el vídeo de la película «el pisito» de Marco Ferreri (1958). López Vázque se casa con su anciana casera para heredar el piso
A falta de una revolución, un gobierno progresista debiera de abordar una reforma fiscal radical, sobre dos principios:combatir la elusión fiscal y grabar a las grandes fortunas.
